- Un informe del Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School de la Universidad de los Andes advierte que solo dos de cada diez familias chilenas están hoy en condiciones de acceder a una vivienda, reflejando una crisis que ya no se explica solo por precios altos, sino por salarios insuficientes, mayores exigencias hipotecarias, tasas aún restrictivas y una oferta habitacional que no responde a la realidad de la clase media.
Comprar una vivienda en Chile dejó de ser, para la mayoría de las familias, una meta alcanzable mediante ahorro, estabilidad laboral y planificación financiera. Lo que durante décadas fue presentado como uno de los principales símbolos de progreso familiar, hoy aparece cada vez más lejos para amplios sectores de la población, incluso para hogares con ingresos formales, empleo estable y capacidad de endeudamiento moderada.
La alerta fue levantada tras una reciente publicación del medio El Financiero, que dio cuenta de un informe elaborado por el Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School de la Universidad de los Andes, liderado por José Miguel Simian. De acuerdo con el estudio, actualmente solo el 20% de las familias en Chile puede acceder a la compra de una vivienda, mientras que el 80% restante queda fuera del mercado inmobiliario bajo las condiciones actuales de financiamiento. El análisis fue realizado con datos de la Encuesta Casen 2024 y tasas hipotecarias del Banco Central, considerando un crédito a 25 años, un pie del 20% y un dividendo equivalente al 25% del ingreso mensual del hogar.
La cifra marca un deterioro profundo respecto de 2017, cuando cerca del 40% de los hogares podía proyectar la compra de una vivienda. En menos de una década, la posibilidad real de acceder a la casa propia se redujo a la mitad, dejando en evidencia que el problema no es coyuntural ni se resuelve únicamente con descuentos comerciales, campañas inmobiliarias o ajustes parciales en las tasas de interés.
El diagnóstico es especialmente crítico porque el estudio no considera viviendas adquiridas con subsidios, sino el acceso al mercado formal bajo criterios financieros tradicionales. En otras palabras, el informe mide cuántas familias pueden comprar una vivienda por sus propios medios, enfrentando las mismas reglas que exige el sistema bancario: ahorro previo, renta suficiente, capacidad de pago y estabilidad económica. Bajo ese marco, la conclusión es dura: la vivienda se transformó en un bien crecientemente inaccesible para la mayoría.
El problema no radica solo en el precio final de los inmuebles. También pesa el encarecimiento del crédito, el aumento de las exigencias bancarias, la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, la inflación acumulada de los últimos años y la brecha entre ingresos reales y valores de las viviendas. Aunque las tasas hipotecarias han mostrado señales de moderación en algunos períodos, los estudios recientes advierten que esa mejora no ha sido suficiente para reactivar el acceso, especialmente en sectores medios que no califican fácilmente para subsidios, pero tampoco cuentan con ingresos suficientes para cumplir los requisitos de la banca.
El Noveno Reporte de Déficit Cero 2025 ya advertía que, pese a una baja de las tasas hipotecarias hacia niveles cercanos al 4,29%, esa mejora no se había traducido en un aumento efectivo del acceso a la vivienda, en un escenario marcado además por inflación, desempleo y debilidad en el sector construcción. Esto refuerza la idea de que el problema habitacional chileno no depende de una sola variable, sino de una combinación de factores que terminó estrechando el mercado para millones de familias.
A nivel estructural, el país enfrenta dos crisis que se superponen. Por una parte, existe un déficit habitacional que sigue presionando al Estado y a las familias. Según cifras del Centro de Estudios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la Casen 2024 estimó en 405.552 los requerimientos de nuevas viviendas, cifra que, aunque muestra una disminución respecto de mediciones anteriores, sigue representando una demanda significativa no resuelta. Por otra parte, se consolida una crisis de acceso: aun cuando existan proyectos disponibles en el mercado, una gran mayoría de hogares simplemente no puede comprarlos.
El contraste es relevante. Que el déficit habitacional disminuya estadísticamente no significa que la crisis esté superada. La Cámara Chilena de la Construcción también ha advertido que, al considerar familias en campamentos, personas en situación de calle y hogares con necesidad habitacional, cerca de un millón de hogares siguen requiriendo una solución urgente, mientras el problema persiste con especial fuerza en la clase media.
Desde una mirada crítica, el escenario deja en evidencia una falla de diseño en la política habitacional y financiera. Durante años, la respuesta pública se concentró en subsidios focalizados para los sectores más vulnerables y en herramientas de mercado para quienes podían endeudarse. Sin embargo, entre ambos extremos quedó atrapado un segmento amplio de familias que no es considerado pobre en las estadísticas, pero que tampoco puede reunir un pie de 20%, asumir dividendos altos ni competir en un mercado donde los precios avanzaron más rápido que los ingresos.
A ello se suma el aumento de los costos de construcción, factor que distintos análisis han identificado como una de las principales restricciones para producir viviendas a precios más accesibles. Un análisis del Centro de Estudios Públicos publicado en 2026 sostuvo que el alza sostenida de los costos de construcción ha limitado la oferta habitacional, elevando precios finales y reduciendo la viabilidad económica de nuevos proyectos.
El resultado es un mercado tensionado por todos sus frentes. Las familias no logran comprar, los proyectos se encarecen, las inmobiliarias enfrentan menores ventas, los bancos restringen el crédito y el Estado no alcanza a cubrir la demanda mediante subsidios o programas habitacionales. En ese cuadro, el arriendo deja de ser una etapa transitoria y se transforma en una condición permanente para miles de hogares, muchas veces con costos mensuales equivalentes o incluso superiores a lo que antes habría significado pagar un dividendo.
El debate, por tanto, ya no puede reducirse a si las tasas bajan o suben. La pregunta de fondo es si Chile está construyendo un sistema habitacional capaz de responder a los ingresos reales de su población. Los últimos estudios muestran que la distancia entre el precio de una vivienda y la capacidad de pago de los hogares se volvió demasiado amplia, generando una fractura social que golpea especialmente a jóvenes, familias emergentes, trabajadores dependientes y sectores medios regionales.
La situación también tiene efectos urbanos y sociales de largo plazo. Cuando comprar una vivienda se vuelve imposible, las familias postergan proyectos de vida, permanecen más tiempo allegadas, se desplazan hacia comunas periféricas, aceptan arriendos más caros o reducen estándares de habitabilidad. En regiones, el impacto puede ser aún más complejo, debido a mercados más pequeños, menor oferta, altos costos de suelo y menor disponibilidad de proyectos con precios compatibles con los ingresos locales.
En el caso del norte del país, donde ciudades como Iquique, Alto Hospicio, Antofagasta y Calama enfrentan presiones propias asociadas a migración interna, actividad minera, déficit de suelo urbano y altos valores de arriendo, la crisis de acceso se vuelve todavía más visible. La vivienda no solo es un bien patrimonial, sino una condición básica para sostener arraigo, seguridad familiar, estabilidad laboral y cohesión social.
La publicación de El Financiero y el informe de la Universidad de los Andes vuelven a instalar una advertencia incómoda: la casa propia, que por años fue parte central del horizonte de movilidad social en Chile, está dejando de ser una posibilidad real para ocho de cada diez familias. Y cuando una economía expulsa del mercado habitacional a la mayoría de sus hogares, el problema deja de ser exclusivamente inmobiliario y pasa a convertirse en una señal de fragilidad social.
El desafío para las autoridades no será solo aumentar subsidios o anunciar nuevos programas. La tarea será reconstruir un puente entre ingresos, crédito, suelo, oferta y planificación urbana. Sin ese ajuste de fondo, la vivienda seguirá avanzando como una promesa incumplida: disponible en vitrinas, financiada en campañas, promocionada en descuentos, pero cada vez más lejos de la vida concreta de las familias chilenas.